Immo­bilien­markt­report Q2 2023

Nachdem sich relevante Vorlaufindikatoren zur deutschen Konjunkturentwicklung seit ihrem Zwischentief im Herbst 2022 Monat für Monat verbessert haben, und damit Hoffnung auf ein leichtes gesamtwirtschaftliches Wachstum im Jahr 2023 machten, verschlechterte sich die Nachrichtenlage seit dem Frühjahr 2023 wieder. Nach zwei Quartalen mit rückläufiger Entwicklung des Bruttoinlandsprodukts, also einer technischen Rezession, stehen aktuell die Zeichen auch für das Gesamtjahr auf Konjunkturrückgang. Mehrere Wirtschaftsforschungsinstitute haben zur Jahresmitte ihre BIP-Prognosen für 2023 reduziert (es wird ein minimaler Rückgang des BIP prognostiziert), für 2024 hingegen angehoben.

Die Inflation tendiert trotz eines leichten Anstiegs im Juni aufgrund eines Basiseffekts weiter rückläufig. Für 2023 geht die Prognose von Consensus Economics von einer Inflationsrate von 6,0 %, für 2024 jedoch von nur noch 2,5 % aus. Zweitrundeneffekte dürften überschaubar bleiben, und auch die hartnäckig hohe Kerninflation müsste den Weg nach unten antreten. Mit in der Folge steigender Realeinkommen sollte der private Konsum im zweiten Halbjahr wieder anziehen.

Bis dahin steht nach aktueller Datenlage jedoch noch mindestens eine weitere Zinserhöhung durch die Europäische Zentralbank an – das wäre die neunte in Folge. Dadurch verschärft sich nicht zuletzt die Kostensituation von Unternehmen. Die Folgen werden sich erst in den kommenden Monaten zeigen. Der deutsche Arbeitsmarkt präsentiert sich bislang stabil: Ende Juni lag die Arbeitslosenquote mit 5,5 % sogar noch etwas niedriger als Ende März mit 5,7 %.

Die Konjunkturschwäche, die Unsicherheiten mit Blick auf den weiteren Zinspfad der Europäischen Zentralbank, und die Unklarheit, welche Aspekte hinsichtlich ESG – etwa bei der Bewertung – maßgeblich sind, hemmten auch zwischen April und Juni die Preisfindung. Diese Faktoren trugen dazu bei, dass das gewerbliche Investmentvolumen im zweiten Quartal 2023 erneut zurückging, auf nunmehr 3,8 Mrd. Euro, beziehungsweise 8,7 Mrd. Euro auf Sicht des ersten Halbjahres – satte 70 % niedriger als im Vergleichszeitraum des Vorjahres. Es gibt weiterhin kaum großvolumige Deals – unter anderem, weil es in diesem Segment seit mehreren Quartalen kaum noch Finanzierungsgeber gibt. Die Preisfindung gestaltet sich nach wie vor zäh und langwierig. Verkäufer setzen ihre Preisvorstellungen oftmals noch zu hoch an, so dass viele Verkaufsprozesse am Ende gestoppt werden. Kaufinteressenten halten sich zurück, während verkaufswillige Akteure somit in weiter sinkende Preise „hineinlaufen“. Käufer und Verkäufer finden noch nicht zusammen. Das dürfte sich in den nächsten Quartalen ändern, da mehr und mehr Anschlussfinanzierungen zu signifikant teureren Konditionen abgeschlossen werden müss(t)en, und mehr Sicherheiten verlangt werden, insbesondere da reduzierte Immobilienwerte eine Kapitallücke bedeuten. Das macht oft einen Eigenkapitalnachschuss notwendig, der vom Kreditnehmer jedoch vielfach nicht leistbar ist. In vielen Fällen wird es daher stattdessen zu Verkäufen kommen. Auch Immobilienfonds werden durch Verkäufe Cash generieren müssen, um Anteilsrückgaben bedienen zu können.

Wir gehen zwar weiterhin davon aus, dass die Transaktionsaktivitäten in der zweiten Jahreshälfte zunehmen werden – eine echte Dynamik mit wieder deutlicher steigenden Deal-Zahlen und Investmentvolumina wird sich jedoch voraussichtlich erst danach entwickeln. Die Preisadjustierung ist also weiter im Gange. Im Verlauf des zweiten Quartals 2023 sind die Spitzenrenditen (für Top-Objekte in Top-Lagen) der Büroobjekte in den fünf deutschen Immobilienhochburgen um durchschnittlich 40 Basispunkte auf rund 3,90 % geklettert. Ende des Jahres werden sie mit voraussichtlich rund 4,50 % auf einem Niveau liegen, auf dem vor wenigen Jahren noch Produkte in dezentralen Lagen mit Schwächen beim Objekt gehandelt wurden. Da gleichzeitig ein leichter Rendite-Rückgang bei der zehnjährigen Bundesanleihe erwartet wird, weitet sich der Abstand zu den Immobilienrenditen weiter aus. Ende 2023 dürfte diese Yield Gap bei rund 200 Basispunkten liegen (mittlere Spitzenrenditen von Büroimmobilien in den größten deutschen Immobilienmärkten gegenüber der Bundesanleihe). Damit werden Immobilieninvestments wieder deutlich attraktiver.

Die weiterhin relativ niedrige Arbeitslosenquote, sowie die im langfristigen Vergleich noch recht soliden Beschäftigungsabsichten der Unternehmen – insbesondere der Dienstleister – stützen grundsätzlich den Bürovermietungsmarkt. Doch die gesamtwirtschaftlich schwache Entwicklung sowie die reduzierten Erwartungen der Unternehmen zeigen sich bereist in gedämpfter Entscheidungsfreude und Nachfrage der Nutzer auf dem Büromarkt: Der Flächenumsatz der hier im Detail betrachteten Märkte Berlin, Hamburg, Düsseldorf und Frankfurt lag im zweiten Quartal um 38 %, im ersten Halbjahr um 29 % niedriger als im Vorjahreszeitraum.

Auch die zweite Jahreshälfte dürfte eine gedämpfte Nachfrage sehen. Die für 2024 erhöhten Konjunkturprognosen bedeuten dann wieder bessere Aussichten für die Büroflächennachfrage, denn diese korreliert eng mit dem Bruttoinlandsprodukt. Die sich verringernden Flächenbedarfe im Wege des vermehrten hybriden Arbeitens reduzieren indes peu à peu die Nachfrage. Der Anteil der Menschen, die zumindest gelegentlich im Homeoffice arbeiten, hat sich gegenüber dem Vor-Corona-Niveau im Jahr 2019 bis 2022 von 13 % auf 24 % annähernd verdoppelt. Damit einhergehend steigt das Volumen der leergezogenen beziehungsweise zur Untervermietung angebotenen Flächen. Gleichzeitig gibt es nach wie vor zahlreiche Mieter, die ihr Büro vergrößern wollen, entweder durch Erweiterung ihrer bestehenden Mietflächen, oder im Wege einer Neuanmietung – dabei sogar oft einhergehend mit einem „Upgrade“ bei Lage und Objekt, um im Wettbewerb um die besten Mitarbeiter punkten zu können.

Immer öfter versuchen Mieter, kürzere Vertragslaufzeiten durchzusetzen, da bei ihnen die Verunsicherung groß ist und unklar, wie sich vor dem Hintergrund der schwachen Konjunktur und geopolitischer Verwerfungen ihr Kerngeschäft und ihre Mitarbeiterzahl entwickelt werden. Weitere Fragenzeichen gesellen sich in Form von ESG-Anforderungen und neuen Arbeits(platz)konzepten – Büro versus remote work – hinzu. Bei gleichzeitig hohem Anspruch der Mieter an den Flächenausbau sowie an die Gewährung weiterer Incentives durch den Vermieter rechnen sich für diesen kurze Laufzeiten jedoch nicht. Dann müssen Mieter ihre Ansprüche zurückschrauben, es sei denn, das Objekt ist aus Vermietersicht ansonsten leerstandsgefährdet – je nach wahrgenommener „Gefährdungslage“ wird es künftig öfter ein Kräftemessen zwischen Vermieter und Mieter geben. Da viele derzeit auslaufende Mietverträge zu Zeiten deutlich niedrigerer Mieten abgeschlossen wurden, finden die Nutzer auf dem Büromarkt dahingehend eine komplett andere Welt vor. Da Projektentwicklungen sich in vielen Fällen verzögern, müssen interessierte Nutzer mit umso mehr Vorlauf einen Umzug planen. Darüber hinaus wird das Angebot an Neubauten in den nächsten Jahren limitiert bleiben, unter anderem da insbesondere spekulative Entwicklungen derzeit meist nicht mehr umgesetzt werden.

In Berlin ist der Flächenumsatz gegenüber dem Vorjahr um fast ein Drittel gesunken. Es sind zwar weiterhin große Gesuche im Markt, jedoch sind es nur wenige, und davon werden viele voraussichtlich viele keine Neuabschlüsse, sondern Vertragsverlängerungen in den bisherigen Objekten – diese zählen jedoch nicht in die Flächenumsatzstatistik. Auch einige Expansionspläne wurden ausgesetzt.

Gleichzeitig werden vermehrt Untervermietungsangebote an den Markt gegeben. War es vor Kurzem noch oft schwierig, Untermieter zu finden, werden derzeit viele dieser Flächen erfolgreich vermittelt. Die meist kurzen Laufzeiten kommen vielen Interessenten sogar entgegen. Vereinzelt kommen Flächen zur Untermiete auf den Markt, weil die Mieter zunächst gezielt mehr Flächen anmieten, als sie derzeit eigentlich brauchen, und diese für einen bestimmten Zeitraum untervermieten. Anschließend haben sie die Möglichkeit, bei Bedarf in diese Flächen hineinzuwachsen.

Die Mehrheit der Flächensucher agiert demgegenüber deutlich vorsichtiger, sogar bei kleinen Gesuchen, und es ist erkennbar, dass sich die Suchprozesse verlängern. Mit steigendem Leerstand können Mietinteressenten mehr relevante Flächen angeboten werden. Doch dieses erweiterte Angebot trifft auf zögerlich agierende Mieter, die sich scheuen, mit der Unterzeichnung eines Mietvertrages eine langfristige Entscheidung zu treffen. Stattdessen prüfen sie zwar den Markt, verlängern aber letztlich immer öfter in ihren bestehenden Flächen. Das kommt auch ihren Vermietern entgegen, die Leerstand fürchten – vor allem in Lagen mit Schwächen. Daher versuchen sie, mit zum Teil großzügigen Incentive-Paketen, zum Teil auch mittels Reduzierung der Nominalmiete, ihre Bestandsmieter zu halten. Nur wenige Eigentümer können sich „zurücklehnen", die meisten bemühen sich inzwischen deutlich aktiver, ihre Mieter zu halten bzw. neue zu gewinnen.

Die für das zweite Halbjahr 2023 sowie 2024 erwarteten Baufertigstellungen werden das Angebot freier Flächen deutlich ausweiten. Auch aus dem Grund erwarten wir nur noch einen leichten Anstieg bei der Spitzenmiete.

Die Nachfrageschwäche auf dem Düsseldorfer Büromarkt hält an. Insbesondere das Ausbleiben von Abschlüssen ab 5.000 m², aber auch der Anstieg von Verlängerungen – die per Definition nicht in den Büroflächenumsatz gezählt werden – sind wesentliche Gründe. Damit lag der Flächenumsatz nach den ersten sechs Monaten des Jahres mit 89.200 m² bei lediglich der Hälfte des fünfjährigen Durchschnitts (2018-2022). Bis zum Jahresende werden voraussichtlich nur rund 200.000 - 220.000 m² erreicht.

Es sind zwar noch einige große Gesuche im Markt, doch diese werden vermutlich erst 2024 abgeschlossen, oder die Mieter entscheiden sich dafür doch im Bestand zu bleiben. Für das kommende Jahr wird insgesamt wieder eine höhere Marktdynamik erwartet. Bis dahin zeigen sich immer mehr Vermieter dazu bereit, ihre Incentives zu erhöhen und die Nominalmieten zu senken. Je nach Lage und Objekt handelt es sich dabei um deutliche Reduktionen. Für die Spitzenmiete hingegen wird im Verlauf der zweiten Jahreshälfte mit einer Seitwärtsbewegung gerechnet, denn die Nachfrage nach hochwertigen Flächen ist weiter vorhanden, auch wenn einige Firmen ihre Gesamtfläche verkleinern.

Derweil steigt die Zahl der angebotenen Untermietflächen rapide an. Bislang sind diese Flächen allerdings nur schwer zu vermarkten – viele sind bereits lange im Markt und finden keine Abnehmer. Das treibt den Leerstand, der sich der zweistelligen Prozentmarke nähert, in die Höhe; spätestens bis zum Jahresende wird die Zehn-Prozent-Marke voraussichtlich überschritten.

Der Frankfurter Büromarkt hielt sich den gesamtwirtschaftlichen Umständen entsprechend wacker. Obwohl wie schon im ersten Quartal Abschlüsse im Größensegment ab 10.000 m² ungewöhnlicherweise ausblieben, lag der Flächenumsatz im ersten Halbjahr lediglich sechs Prozent unter dem des Vorjahres und neun Prozent unter dem fünfjährigen Durchschnitt (2018-2022). Es sind jedoch weiterhin Großgesuche im Markt, die im zweiten Halbjahr zum Abschluss kommen sollten. Der Gesamtjahresumsatz dürfte dem Vorjahreswert von knapp 400.000 m² nahekommen.

Ein Kosten- und Effizienzbewusstsein ist auf Nutzerseite durchaus vorhanden, aber die „flight to quality“, also der starke Fokus auf hohe Lage- und Objektqualität, ist unvermindert stark ausgeprägt. Das gilt nicht nur im CBD (Central Business District), sondern auch in den Teilmärkten. Zum Teil wird sogar sowohl in eine hohe Miete, als auch massiv in den Flächenausbau investiert. Neben Law Firms sind es in Frankfurt typischerweise Banken und Finanzfirmen sowie Beratungsunternehmen, die dieses Qualitätssegment dominieren.

Während (Groß-)Banken ­allerdings ihre Standorte und Gesamtfläche eher konsolidieren, und bei den größten Anwaltsfirmen kurz- und mittelfristig kaum große Abschlüsse zu erwarten sind, zeigen sich aktuell Personal- und Unternehmensberater im hochwertigen Marktsegment sehr aktiv, und vergrößern dabei sogar ihre Bürofläche – und das vielfach in zentralen, teuren Lagen. Dass große Abschlüsse in der nächsten Zeit nicht so häufig stattfinden dürften, stellt viele Frankfurter Eigentümer vor Herausforderungen, etwa dahingehend, wie Regelgeschosse für kleinteiligere Vermietungen unterteilt werden können – sofern die Infrastruktur dafür überhaupt gegeben ist.

Parallel zum steigenden Gesamtleerstand verengt sich das kurzfristig verfügbare Angebot hochwertiger Flächen in zentralen Lagen, denn auch aus der Bau-Pipeline kommt kaum adäquates Produkt auf den Markt. Das wiederum führt zu einer weiter steigenden Spitzenmiete.

Die Nachfrage wird im aktuellen Marktumfeld umso mehr von kleinteiligen Deals dominiert. Dennoch lag der Flächenumsatz nach den ersten sechs Monaten nur 11 % unter dem fünfjährigen Mittel (2018-2022).

Und auch in Hamburg häufen sich die Untervermietungsangebote infolge neuer Arbeitsplatzmodelle der Unternehmen, bei denen ein „Mehr“ an Home Office ein „Weniger“ an Bürofläche mit sich bringt. Die Hauptmieter möchten dabei oft für einen eher kurzfristigen Zeitraum untervermieten – natürlich zu einer möglichst hohen Miete und ohne vorherige Investitionen. Daher scheuen sie die Kosten für die Herrichtung der Flächen für den Untermieter ebenso wie eine reduzierte Miete, um damit die Herrichtung zu subventionieren. Denn wegen der kurzen Restlaufzeit würde sich der Umbau- bzw. Modernisierungsaufwand nicht rechnen. Zum Teil profitieren sie allerdings mit ihrem Hauptmietvertrag noch von den günstigen Mieten von vor einigen Jahren, so dass sie ihre Flächen zu einem Mietniveau anbieten können, das für den Untermieter tatsächlich günstig ist und diesem somit finanziellen Spielraum für eine Flächenaufwertung lässt, ohne selbst Einbußen hinnehmen zu müssen. Nicht nur das Angebot, auch die Abschlüsse in Untermietflächen nehmen bereits zu.

Die Aussichten für die zweite Jahreshälfte sind durchaus positiv: Während der Büroflächenumsatz bis zum Ende des Jahres 450.000 m² erreichen kann, und damit nur 7 % unter dem Durchschnitt der letzten fünf Jahre liegen würde, gibt es weiteres Mietpreissteigerungspotential im Spitzensegment.

Auch in Hamburg liegt das Hauptaugenmerkt vieler Nutzer klar auf Qualität. Entsprechend gab es zahlreiche Vorvermietungen in Projektentwicklungen. Doch es entscheiden sich sogar solche Nutzer für eine Projektanmietung, die eigentlich keinen Neubau-Erstbezug suchen, ihre Qualitätsanforderungen in den verfügbaren Bestandsflächen aber nicht erfüllt sehen, etwa hinsichtlich Lage, Größe oder Zuschnitt. Diese Mieter akzeptieren dafür die Bindung an – projektentwicklungs-typisch – lange Vertragslaufzeiten ohne Sonderkündigungsrechte. Andere Mieter würden ihren Mietvertrag gerne um zunächst nur ein oder zwei Jahre verlängern, um die aktuelle Phase der Unsicherheit zu überbrücken und keine langfristigen Entscheidungen treffen zu müssen.