Die zeitversetzte Reaktion der Büromärkte auf gesamtwirtschaftliche Entwicklungen zeigt sich eindrücklich seit dem vierten Quartal 2022, als die Kette der Auswirkungen des Ukraine-Krieges auch auf den Vermietungsmärkten ankam. Seitdem dominiert bei den Flächennachfragern die Zurückhaltung. Auch in den ersten drei Monaten 2023 hat sich daran nichts geändert. Von einer hohen Entscheidungsfreude sind die Unternehmen und somit die Büromärkte noch ein ganzes Stück entfernt. Es finden wie erwartet vermehrt Mietvertragsverlängerungen in den bestehenden Büroflächen statt, zum Teil für nur wenige Jahre. Viele Firmen scheuen sich also vor langfristigen Standort-Entscheidungen.

Immer mehr Flächennutzer haben nach längerer Planungsphase nun das für sie beste Arbeitsmodell gefunden, das in den meisten Fällen regelmäßiges Arbeiten im Homeoffice beinhaltet, und letztlich einen etwas geringeren Büroflächenbedarf bedeutet. Die in der Folge nicht mehr benötigten Flächen werden oftmals zur Untervermietung angeboten. In Einzelfällen handelt es sich dabei um Flächen im fünfstelligen Quadratmeterbereich. Es sind jedoch insbesondere mittlere und große Unternehmen, die überhaupt dazu in der Lage sind, ihre Büroflächen spürbar reduzieren zu können. Bei kleineren Firmen lässt etwa die (fehlende) Teilbarkeit der Mietflächen eine Verkleinerung oft gar nicht zu. Immer öfter wird für Mieter die Nähe zu Flexible Office Space Anbietern bei ihren Flächengesuchen relevant, entweder in-house, oder in der unmittelbaren Umgebung. Darüber lässt sich eine gewisse Flächenflexibilität darstellen.

Die Ausdifferenzierung des Marktes hin zu guten (und oftmals ESG-konformen) Objekten und Flächen, sowie gut erreichbaren und urbanen Lagen setzt sich fort. Gutes Produkt kann eine hohe Auslastung und steigende Mieten verbuchen, während sich weniger nachgefragte Häuser vermehrt mit Leerständen konfrontiert sehen, bei denen die Mieten unter Druck geraten. Hier versuchen die Vermieter zunächst, die Nominalmieten zu halten und stattdessen beispielsweise mehr Incentives anzubieten, um die Effektivmiete zu reduzieren. 

Projektentwicklungen, die noch nicht im Bau sind, werden zurzeit in den meisten Fällen nicht mehr gestartet. Hier spielen neben den weiter hohen Baupreisen die höheren Bankenanforderungen und massiv gestiegene Finanzierungskosten eine Rolle. Sogar bei einigen bereits im Bau befindlichen Projekten mit einem hohen Vorvermietungsstand stellt sich infolge hoher Bau- bzw. Zwischenfinanzierungskosten die Frage nach der wirtschaftlichen Tragfähigkeit. Diese Entwicklungen limitieren perspektivisch die Angebotsseite. Das gilt sowohl für Neubauten als auch für Sanierungen, insbesondere im Hinblick auf die stark nachgefragten ESG-Kriterien. Natürlich fragen längst nicht alle Büromieter Flächen nach, die ESG-Anforderungen erfüllen. Bei einigen fehlt das Budget, bei anderen das Bewusstsein oder relevante Informationen, und wieder andere Nutzer sehen schlichtweg keine Notwendigkeit für ESG-konforme Strukturen oder Maßnahmen. Solche Objekte werden weiterhin Mieter finden, wenn sie ansonsten die nutzerspezifischen Anforderungen erfüllen – allerdings mit zum Teil deutlichen Mietabschlägen, und gegebenenfalls der immanenten Gefahr, aufgrund steigender Nutzeranforderungen oder gesetzlicher Regulierung zu Stranded Assets zu werden. 

Als einziger der großen deutschen Büromärkte verzeichnete Berlin im ersten Quartal 2023 beim Flächenumsatz ein Plus gegenüber dem Vorquartal. 140.500 m² bedeuten eine Steigerung um rund 6 %. Verglichen mit dem Vorjahresquartal schlägt ein Minus von 17 % zu Buche – vor dem Hintergrund der wirtschaftlichen Situation kann dieses Ergebnis tatsächlich als robust eingeordnet werden. Wesentlich dazu beigetragen haben vier Abschlüsse größer 5.000 m² (zwei davon sogar über 10.000 m²), die sich allein auf rund 43.000 m² summierten. Weitere Großgesuche sind unverändert im Markt, und dürften in den nächsten Monaten unterzeichnet werden. Die Leerstandsquote blieb nahezu unverändert. Sie stieg von 3,9 % auf nunmehr 4,0 % – ein weiterhin zu niedriges Niveau, als dass alle flächensuchenden Unternehmen fündig werden könnten. Auch sind die Ansprüche vieler Firmen weiterhin so hoch, dass sie sich für eine Anmietung in einer Projektentwicklung entscheiden: unter den fünfzehn größten Abschlüssen war jeder dritte eine solche Projektanmietung. Es sind vornehmlich diese Bauprojekte, die die höchsten Mieten erzielen. 

Die aktuell noch gut gefüllte Baupipeline wird zumindest bis 2025 ein großes Volumen noch freier Flächen auf den Markt bringen, auch in den stark nachgefragten Lagen innerhalb des S-Bahn-Rings. Zusammen mit den Flächen, die in den nächsten Quartalen leergezogen oder zur Untervermietung angeboten werden, sorgen sie für einen fortgesetzten Leerstandsanstieg. Sollte die Nachfragedynamik bald wieder anspringen, müssten neue Bauprojekte zügig angegangen werden, um die Nachfrage nach hochwertigen und ESG-konformen Flächen bedienen zu können. Die Spitzenmiete dürfte bis zum Jahresende leicht ansteigen. Demgegenüber haben die Mieten im unteren Qualitätssegment sowie in einigen schwächeren Lagen aufgrund signifikant reduzierter Nachfrage nachgegeben. 

Während auf dem Düsseldorfer Büromarkt der Flächenumsatz im ersten Quartal der schwächste seit fast zwei Jahren war, und gegenüber dem Vorquartal bzw. Vorjahresquartal 20 % respektive 24 % niedriger ausfiel, verzeichnete die Spitzenmiete den größten jemals registrierten Anstieg. Sie kletterte von 34,00 €/m²/Monat im vierten Quartal 2022 auf jetzt 38,00 €/m²/Monat - ein Sprung um fast 12 % innerhalb eines einzigen Quartals. Auf Jahressicht beträgt der Anstieg sogar 33 %. Gleichzeitig hat Düsseldorf mit 8,8 % die höchste Leerstandsquote aller deutschen Immobilienhochburgen. Dieses vermeintliche Paradoxon erklärt sich mit höchsten Nutzeransprüchen und geringem Angebot kurzfristig verfügbarer adäquater Flächen einerseits, bei einem gleichzeitig hohen Volumen an freien Flächen, die aus Sicht potenzieller Nutzer oftmals Unzulänglichkeiten bei Lage und/oder Objekt aufweisen. Hinzu kommt der sich mindestens kurz- bis mittelfristig fortsetzende Trend, nicht mehr benötigte Flächen im Wege von Untervermietungen an den Markt zu geben, sowie die Tendenz, kleinere Büroflächen als bisher nutzen zu wollen.

In Kombination mit einem großen Volumen noch verfügbarer und bereits im Bau befindlicher Flächen ist ein deutlicher Anstieg des Gesamtleerstands absehbar. Bis Ende des Jahres könnte die Leerstandsquote zweistellig sein. Und obwohl bis Ende 2023 allein in den Top-Lagen freie Flächen in einem Volumen von rund 46.000 m² fertig gestellt werden und somit das hochwertige Angebot erhöhen, wird die Spitzenmiete parallel dazu weiter steigen. Die Dynamik auf der Nachfragerseite dürfte quantitativ zunächst zurückhaltend bleiben, so dass mit einem niedrigeren Flächenumsatz als im Jahr 2022 gerechnet wird.